Son yıllarda yaşanan pandemi, dolar kurundaki artışlar ve inşaat maliyetlerinde meydana gelen artışlar emlak sektöründe dalgalanmalara ve doğal olarak emlak fiyatlarında yoğun artışa sebep olmuştur.
Özellikle pandemi sürecinde yaşanan uzun süreli kapanmalar döneminde ekonomik anlamda büyük sıkıntılar yaşanmış, bu durum beraberinde fiyat artışlarının oluşmasına sebep olmuştur. Tüm sektörlerde gelen zamlar birçok ürünün maliyet fiyatını artırmış, bu durum inşaat sektöründe de gözle görülür artışlara sebep olmuştur. İnşaat maliyet endeksinde ve dolar kurundaki artışlar nedeniyle inşaat firmaları da fiyat artışını emlak satışına yansıtmaktadır.
Piyasanın durulmasını ve emlak fiyatlarının düşmesini bekleyen potansiyel danışanlarımıza www.pinaryucel.com olarak hazırladığımız bu yazıda, konuyla ilgili merak ettiğiniz soruların cevaplarını bulabilirsiniz.
İÇİNDEKİLER
1. EMLAK FİYATLARI NEDEN ARTAR?
2. EMLAK FİYATINI ETKİLEYEN EKONOMİK FAKTÖRLER NELERDİR?
1. EMLAK FİYATLARI NEDEN ARTAR?
Her sektörde olduğu gibi emlak sektöründe de oluşan arz ve talep dengesine göre fiyat belirlenmektedir. Piyasada talebin çok olması nedeniyle emlak fiyatları, kendiliğinden yükselir. Çünkü talep arttıkça inşaat firmaları daha fazla kazanç sağlamak isteyecektir. Bu durumda fiyatlar yükseldikçe arz artmaya başlayacaktır. Ancak fiyatların yükselmesi talebi azaltacaktır. Arz artarken talep azaldıkça, bu kez emlak fiyatları düşecektir.
Uzun yıllardan beri tüm dünyada düşük faiz politikası uygulanarak ekonomi canlı tutulmaya çalışılmaktadır. Düşük faiz politikası ile merkez bankaları, kendi bünyelerinde bulunan bankaların hesaplarına negatif faiz uygulamaktadır. Yani merkez bankasına yatırdığı fazla nakitler karşılığı faiz geliri elde edemediği gibi negatif faizle merkez bankasına üste para ödemeye mecbur bırakılır. Bu nedenle bankalar da ellerindeki fazla nakdi merkez bankasına yatırmak yerine kredi olarak değerlendirmek zorunda kalır.
Bu durumun sonucunda bankaların piyasada düşük faizle kredi vermeye başlaması ise, bireylerin varlıklarında artışa sebep olmaktadır. Örneğin pandemi sürecinde düşük faizli konut kredilerin verilmesiyle emlak sektöründe satışlar artmıştır. Kişiler düşük faizden faydalanarak emlak satın almaya yönelmiştir. Bu durumda kişilerin varlıkları arttıkça gelirleri de artmaya başlamış, dolayısıyla zengin daha çok zengin olmuştur. Bu durumda emlak satışına olan talebin artması sonucu, emlak piyasasında fiyatların artmasına sebep olmaktadır.
Diğer yandan tüm dünyayı etkileyen ekonomik kriz, dolar kurundaki artış ve inşaat maliyet endeksinde yaşanan artışlar emlak piyasasında artışa sebep olmuştur. İnşaat maliyetini hesaplarken maliyeti doğrudan etkileyen iki unsur bulunmaktadır. Bir inşaatın yapılmasında kullanılan ana hammadde demir ve çimento ikilisidir. Özellikle bu iki hammadde dolar kurunda meydana gelen artıştan oldukça etkilenmiştir.
Rusya-Ukrayna arasındaki savaş nedeniyle, enerji alanında yaşanan fiyat artışları ve dolar kurunun yüksekliği demir ve çimento sektörünü etkilemiştir. Dolayısıyla hammadde fiyatlarında yaşanan artış, inşaat maliyetlerini de yükseltmiştir.
Emlak fiyatlarının artmasının başlıca sebepleri arasında;
● Dolar kurunun yükselmesi,
● İnşaat maliyetlerinin yükselmesi,
● Mevcut emlak fiyatlarının artması,
● Türk lirasına olan güvensizlik dolayısıyla kişilerin tasarruflarını emlak yatırımına yönlendirmesi,
● Yabancıların vatandaşlık alabilmek için emlak satın alması sayılabilir.
2. EMLAK FİYATINI ETKİLEYEN EKONOMİK FAKTÖRLER NELERDİR?
Refahın arttığı, ekonominin hızla büyüdüğü dönemlerde konut talebi artacak, insanlar elde ettiği gelire ve tasarruflarına bağlı olarak emlak almaya yönelecektir. Genel olarak ekonomik anlamda arz ve talep göz önüne alınarak yapılan değerlendirmede emlak fiyatını etkileyen etmenler şunlardır:
a. Gayri Safi Yurtiçi Hasıla ve Kişi başına Düşen Gelir
Refah seviyesi yükselmiş ülkelerde, gayri safi yurtiçi hasılanın artması sonucu kişi başına düşen gelir de artmaktadır. Geliri artan bireylerin, tasarrufları artacaktır. Bu durumda bireyler emlak satın almaya yönelir. Çünkü bireyler bu süreci verimli bir şekilde değerlendirmek, mal varlığını büyütmeyi hedefler. Daha çok bireyin emlak satın almaya yönelmesi de, emlak piyasasında artışa neden olur.
b. Reel Faiz Oranları ve Krediye Erişim
Bireyler genellikle emlak satış bedelinin % 70-75’ine kadar olan kısmı için uzun vadeli kredi kullanarak satın alma yolunu tercih eder. İşsizliğin düşük, tüketicinin refah seviyesinin yüksek olduğu ve ekonomik büyümenin yaşandığı dönemlerde bankalar bu fırsatı değerlendirmek üzere kredi faizlerini düşürerek, konut kredisi verirler. Bireyler düşük faizle kredi kullandığında, ödeyeceği kredi taksiti ile kira öder gibi ev sahibi olacaktır. Kredi faizlerinin düşük olduğu dönemlerde bireylerin talepleri artarken, emlak fiyatları da hızla yükselişe geçer.
c. İşsizlik Oranları
İşsizliğin artması halinde bireylerin geliri azalacak ve bireyler gelecekle ilgili kaygıya düşecektir. Ancak refah seviyesi yükselmiş, işsizlik oranın düştüğü ya da azaldığı toplumlarda bireylerin gelirinde oluşacak artış emlak talebini arttıracaktır ve buna bağlı olarak fiyatlar yükselecektir.
d. Tüketici Güveni
Ekonomik büyümenin yüksek olduğu dönemlerde, tüketicilerin ekonomiye güveni yüksek olduğunda emlak almaya yönelir. Çünkü tüketici bu dönemlerde emlak fiyatlarının artacağını öngörerek, risk almaktan kokmaz ve talep artar. Talep artışı da beraberinde fiyatların artışını getirir.
e. Şehirleşme ve Demografik Faktörler
Nüfus artış hızı, sınır ötesi ve şehirlerarası göçler nedeniyle oluşan nüfus yoğunluğu da emlak talebini arttırmakta ve fiyatları yükseltmektedir. Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde talebin yüksek, arzın düşük olduğu semtlerde fiyatlar normalin üzerinde seyreder.
f. Konut Arzı
Emlak fiyatlarını yükselten bir başka unsur konut arzıdır. Arzın az olduğu ve talebin karşılanamadığı dönemlerde genel olarak emlak fiyatları artar. Emlak yapimi belli bir sürede gerçekleştiği için talebi karşılayacak emlak bulunmazsa bu durum da fiyatlar yükselişe geçecektir. Arzın fazla olduğu dönemlerde ise emlak fiyatları geriler. Bu nedenle talep ve arzın dengede olması uygundur.
g. Konut İnşaat Maliyetleri
İnşaat maliyetlerinin yüksek olduğu dönemlerde inşaat firmalarının kârı azalır. Dolayısıyla bu süreçte firmalar arzı azaltır. Piyasada konut arzının düşük olması halinde fiyatlar doğal olarak yükselişe geçer. Bunun yanında maliyetlerin yükselmesi aynı zamanda emlak fiyatını da otomatik olarak yükseltecektir.
h. Hükümet Politikaları
Ekonominin normal seyrinde hükümetin tapu harçlarını, emlak vergilerini ve diğer masrafları düşürerek, devlet bankaları aracılığıyla düşük faizli kredi vermeyi teşvik etmesi halinde talep artacak bu durumda ev fiyatları talebe bağlı olarak yükselecektir.
ı. Konum, Yerleşim, İnşaat Malzemesi ve Konfor
Konum itibariyle okul, hastane, toplu taşıma araçları, sosyal tesis ve parklar, alışveriş merkezi gibi tüketici için önem arz eden mekanlara yakın bir lokasyondaki emlak fiyatları her zaman yüksektir. Lüks ve gelişmiş semtlerde, sosyo-ekonomik statüsü yüksek bireylerin ikamet ettiği yerleşim alanlarında da fiyatların yüksek olması kaçınılmazdır. Ayrıca kaliteli malzeme kullanılarak ve depreme dayanıklı olarak inşa edilen, güvenli, enerji verimliliğinin yüksek olduğu sürdürülebilir binaların fiyatları da piyasa şartlarına göre yüksek olacaktır.
Sonuç olarak, ülkemizde ve dünyada ekonomik dalgalanmaların olduğu son yıllarda pandemi, dolar kurunda ve inşaat maliyet endeksindeki artış, emlak piyasasında fiyatların yükselmesine neden olmuştur. Ancak emlak piyasasında ekonomik büyümenin yaşandığı ve refah seviyesinin yüksek olduğu dönemlerde ise arz ve talep dengesine bağlı olarak fiyatlar yükselmektedir.
. All Rights Reserved
