Kira Artışının Kiracı Ve Ev Sahibi Tarafından Değerlendirilmesi

 2021 yılı Türk Lirası’nın döviz karşısında hatır sayılır oranda değer kaybettiği ve hemen her sektördeki ürün ve hizmetlere fahiş zamların geldiği bir yıl oldu. Akaryakıt, elektrik ve doğalgaza gelen zamlar emlak sektörünü de derinden etkiledi. Gayrimenkul satış fiyatlarının yanı sıra konut ve işyeri kiraları da ciddi oranda artış gösterdi. Emlak fiyat ve kiralarının fahiş oranda artış göstermesinde bir buçuk yıldır devam eden pandemi koşullarının da etkisi büyük.

Kira Artış Oranı Neye Göre Belirleniyor?

   Kira artış oranları 2019 yılına kadar 12 aylık ÜFE yani Üretici Fiyat Endeksi’ne göre belirlenmekteydi. 2019 yılında yapılan düzenlemelerle kira artışlarındaki zam oranının belirlenmesi için kıstas alınan ÜFE endeksi yerine TÜFE endeksi baz alınmaya başlandı. Haliyle, kira artış oranının belirlenmesinde son 12 ayın TÜFE yani Tüketici Fiyat Endeksi ortalaması baz alınıyor.

   2021 yılı Ocak – Kasım döneminde kira artış oranları aşağıdaki tabloda görülen oranlarda gerçekleşti.

2021 Yılı Kira Artış Oranları (%)

2021 Kasım ayı kira artış oranı belli oldu!

   TÜİK her ay ÜFE, TEFE ve TÜFE endekslerini açıklıyor. TÜFE endeksi Ekim ayında bir önceki aya göre % 2,39; bir önceki yılın aynı ayına göre % 19,89; bir önceki yılın Aralık ayına göre % 15,75 ve on iki aylık ortalamaya göre % 17,09 oranında artış gösterdi. Bu durumda kasım ayında kiralara yapılabilecek en yüksek zam oranı da % 17,09 oldu.

Örnek hesaplama:

Ev Kirası: 2.000 TL

TÜFE Kasım 2021 Kira Artış Oranı: % 17,09

TÜFE Kasım 2021 Kira Zammı Tutarı: 341,80 TL

Zamlı Kira Tutarı: 2.341,80 TL

   2019 yılına kadar kiralara uygulanacak zamlarda baz alınan ÜFE endeksi halen geçerli olsaydı, kuşkusuz kira fiyatları daha yüksek olacaktı. Çünkü ekim ayında yurt içi ÜFE %36,2 olarak gerçekleşti. Bu durumda kira artışları için uygulanacak en yüksek oran da %36,2 olacaktı. Yukarıdaki hesaplamayı ÜFE endeksine yaptığımızda ise halihazırdakinden çok daha yüksek kira artışlarıyla karşılaşmak kaçınılmaz hale gelecekti. Örneğin 2000 TL kirası olan bir konut için kasım ayında yapılacak bir sözleşme yenilemesinde 724 TL’ye kadar zam yapılabilecekti.

Kiracılar Kira Artışına Ne Diyor?

   Kira artış oranlarının önceki yılların çok daha üzerinde seyretmesi, tabî olarak kiracıları kara kara düşündürüyor. Kira sözleşmesi yenilendiğinde / uzatıldığında öngörülen artış oranı TÜFE’ye endeksli iken; kiracı değiştiğinde uygulanacak kira artışı için baz alınan bir kriter bulunmuyor. Bu durumda ev sahipleri, TÜFE endeksine göre değil de piyasadaki koşullara göre kira fiyatı belirleyebiliyor. Piyasa koşullarına göre kira fiyatı belirlendiğinde ise çok daha yüksek meblağlar ortaya çıkıyor ve kiracılar daha fazla mağdur oluyor.

   Gerek TÜFE endeksine göre belirlenen kira artışından gerekse piyasa koşullarına göre belirlenen kira artışından kiracılar şikayetçi. Çünkü elektrik, doğalgaz ve akaryakıt gibi vazgeçilemeyecek önemdeki ihtiyaç kalemlerine gelen yüksek oranlı zamlar hemen her vatandaşın bütçesini zorluyordu. Bu zamlarla birlikte işyeri ve konut kiralarının da zamlanması kaçınılmaz hale geldi. Artık kirada oturan veya kiralık işyeri işletenler için bütçeyi bir hayli zorlayacak günler kapıda diyebiliriz.

   Diğer yandan TÜİK’in 2019 yılında yaptığı Hanehalkı Bütçe Araştırması’na göre tüketim harcamaları içinde en yüksek paya %24,1 ile konut ve kira harcamaları sahip. Bu istatistiklere göre, Türkiye’de bir ailenin aylık gelirinin dörtte biri ev kirasına harcanıyor. Dar gelirlilerde bu oran %30 ve üzerine çıkarken yüksek gelir grubundaki kimselerde ise %20 seviyesine iniyor.

   Özetle, barınma ihtiyacının bireyler için vazgeçilemeyecek ihtiyaçların başında gelmesi ve süreklilik arz etmesi nedeniyle, bu sektördeki fiyat artışları, kiracı durumundaki vatandaşları derinden etkiliyor.

Ev Sahipleri Kira Artışına Ne Diyor?

   Kiracıların kira artışından bu denli şikayetçi olduğu bir dönemde ev sahiplerinin kira artışlarından memnun olması beklenir. Ancak durum tam olarak böyle değil. Ev sahipleri, kira artış oranlarının olması gerekenin altında kaldığını düşünüyor. Zira yıl başından itibaren kira artış oranları yukarıdaki tabloda görüldüğü üzere %12 ila %17 aralığında artış gösterdi. Buna karşılık elektrik, doğalgaz, kömür ve akaryakıt gibi temel ihtiyaç maddelerine çok daha yüksek oranlarda zamlar geldi. Bu oranların kira artış oranlarının çok daha üzerinde seyretmesi, kira gelirleriyle geçimini sağlayan ev sahiplerini de maddi açıdan zora soktu.

   Peki son 1 yılda hangi ürüne ne kadar zam geldi? Kira fiyatlarındaki artışlar diğer zamlarla kıyaslandığında ortaya nasıl bir tablo çıkıyor?

   2021 Yılında Akaryakıt Ve Isınma Kalemlerine Gelen Zamlar (%)

   Tabloda görüldüğü üzere akaryakıt ve ısınma maddelerine gelen zamların toplam oranı hemen hemen tüm kalemlerde kira artış oranlarından daha yüksek seviyelerdeydi. Bu verilerden hareketle ev sahiplerinin kira artış oranlarındaki tavan fiyatı az bulması anlaşılabilir bir durum.

   Konuyu toparlamak gerekirse kira fiyatlarındaki artış, ne kiracıları ne de ev sahiplerini memnun ediyor. Kiralardaki astronomik artışlar nedeniyle kiracılar uygun fiyatlı ev bulmakta zorlanırken, ev sahipleri ise kira artışının diğer kalemlerdeki zam oranlarının altında kalmasından yakınıyor. Haliyle iğneden ipliğe gelen zamlardan herkes gibi kiracılar ve ev sahipleri de rahatsızlık duyuyor. Nihayetinde vatandaşların emlak sektörüne yönelik bütçe ve harcamaları olumsuz şekilde etkileniyor.