6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 2011 yılında yürürlüğe girmesiyle beraber, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kalkmıştır. Dolayısıyla gayrimenkul kiralama işlemleri de yürürlükteki Borçlar Kanunu hükümlerine göre düzenlenmektedir.
Genel kabule göre, kira ilişkisinde ev sahibi güçlü konumda olan, kiracı ise zayıf konumda olan taraftır. Bu nedenle de zayıf konumda bulunan kiracının güçlü konumdaki ev sahibine göre daha fazla korunması gerektiği düşünülerek yasal düzenlemeler yapılmıştır. Yine genel kabule göre, kiracının oturduğu ev satıldığında, yeni ev sahibi kiracıyı evden çıkaramayacaktır. Kiracı, evi kendisi boşaltana kadar oturmaya devam edebilecektir.
Satılan konut açısından kiracının hakları olduğu kadar konutu yeni satın alan ev sahibinin de tahliye davası açmak gibi birtakım hakları söz konusudur.
Yeni ev sahibi, gerek telkinle veya ikna edilerek gerek kiracıyla görüşerek gerekse konutta kiracının varlığından habersiz olarak kiracısı olan bir konutu satın almış olabilir. Hangi durum söz konusu olursa olsun, kiracı tahliye taahhüdünde bulunmadığı sürece, önceki ev sahibiyle yapılmış kira sözleşmesi varlığını devam ettirecektir. Halbuki konutun yeni ev sahibi tarafından satın alınması neticesinde sözleşmenin bir tarafı ile kira bedelinin yatırılacağı banka hesapları değişmektedir. Ancak kira kontratının bütün bu değişikliklere karşın herhangi bir düzenlemeye gerek kalmaksızın varlığını ve geçerliliğini devam ettirmesi öngörülmüştür. Dahası kiracının kontratın düzenlendiği sırada edindiği haklar da varlığını koruyacaktır. Yani kira sözleşmesinde düzenlenen şartlar, ev sahibi değişse bile aynen geçerli kalmaya devam edecektir.
Kiracısı olan konutun satın alınmasına ilişkin koşullar bu şekilde iken kimi emlak danışmanları, kiracının, satış sonrasında evden çıkarılabileceği taahhüdünde bulunarak gayrimenkulu satışa sunmaktadırlar. Sırf gayrimenkulu satmak amacıyla girişilen ve kira sözleşmesinin taraflarını mağdur edebilen bu eylem hem etik olarak hem de hukuki yönden oldukça sorunludur. Burada, konutun alıcısına “siz konutu satın alın, kiracıyı bir şekilde çıkarırız” diyerek taahhütte bulunan emlak danışmanlarına itibar edilmemelidir. Bu konuda bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alınabileceği gibi meselenin özünü şeffaf bir şekilde izah eden emlak danışmanları ile de çalışılabilir. Gerektiği takdirde satın alınacak konutta halihazırda oturmakta olan kiracı ile görüşülerek söz konusu konutun geleceğine ilişkin planlama yapılabilir. Diğer taraftan gayrimenkulün önceki sahibinin de satış öncesinde kiracıya bilgi vermesi etik bir sorumluluktur.
Satın almanın gerçekleşmesinden itibaren 1 ay içerisinde yeni ev sahibi kiracıya bir ihbarname göndermeli ve evin yeni sahibinin artık kendisi olduğunu bildirmelidir. Yeni ev sahibi, evde kendisi oturmak amacıyla kiracıdan evi boşaltmasını istiyorsa bu talebi de ihbarnamede yer almalıdır. İhbarnamenin kiracıya tebliğinden itibaren 6 ay geçtikten sonra ev sahibi tahliye davası açabilir. Ancak tahliye davasının ev sahibi lehine sonuçlanması garanti değildir. Tahliye davasını davalı kiracının kazanması da pekala mümkündür. Ev sahibi, satın aldığı evden başka bir konutu olmadığını, eve ihtiyacı olduğunu ispat edemezse; açtığı tahliye davasını kazanması mümkün olmayacaktır.
Mahkeme yoluyla kiracının tahliye ettirilemeyeceği durumlarda ev sahipleri, -yukarıda bahsi geçtiği üzere- satın alma öncesinde ya da sonrasında kiracıyla diyalog kurmalıdır. Evin tahliyesi konusunda kiracı ikna edilmeye çalışılmalı; gerekirse kiracının evi tahliye ve yeni bir eve taşınma sürecindeki masraflarına belli oranda destek olunmalıdır. Taraflar arasında evin tahliyesi noktasında anlaşma sağlanması, en çok ev sahibinin faydasına olacaktır. Zira ev sahibi, yorucu ve yıpratıcı dava süreçleriyle uğraşmayacak, üstelik açacağı tahliye davasını kaybetme riski de ortadan kalkacaktır.
. All Rights Reserved
